房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷多重挑戰(zhàn)后，隨著支持政策逐步落地，市場預(yù)期向好，行業(yè)逐步回歸健康發(fā)展。作為示范房企，新城控股（601155.SH）保持雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略聚焦，在確保財(cái)務(wù)安全的前提下持續(xù)發(fā)展。

3 月 31 日，新城控股發(fā)布 2022 年年度報(bào)告。報(bào)告顯示，2022 年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約 1160.49 億元，合同銷售面積約 1191.52 萬平方米。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 1154.57 億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤 13.94 億元，扣非歸母凈利潤 7.27 億元。公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為 20.03%。截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)達(dá) 4579.07 億元。此外，截至報(bào)告期末，公司共有 295 個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積達(dá) 5367.22 萬平方米（含合聯(lián)營項(xiàng)目）；公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到 2913.60 萬平方米（含合聯(lián)營項(xiàng)目），提前鎖定未來業(yè)績。

新城控股恪守財(cái)務(wù)紀(jì)律、堅(jiān)持底線思維，保持穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面。報(bào)告期內(nèi)，公司繼續(xù)壓降有息負(fù)債，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正，并促進(jìn)債務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化。聚焦 “有回款的銷售、有歸集的銷售”，新城控股 2022 年實(shí)現(xiàn)回款金額 1329 億元，回款率 115%，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。

在保持財(cái)務(wù)安全的同時(shí)，新城控股積極響應(yīng)政府 “保交樓、穩(wěn)民生” 要求，落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，將 “保交付” 工作列為公司運(yùn)營管理的重中之重，將資源盡全力向保交付項(xiàng)目傾斜，2022 年全年已組織交付 13.1 萬套物業(yè)。

據(jù)悉，在開發(fā)板塊，2023 年新城控股將圍繞 “保交付、守價(jià)值、筑能力、創(chuàng)未來” 的經(jīng)營方針，全力以赴完成保交付目標(biāo)；在商管領(lǐng)域，2023 年新城商業(yè)正式啟動(dòng)深度運(yùn)營戰(zhàn)略模式升級，回歸商業(yè)本質(zhì)。

商業(yè)運(yùn)營總收入首超百億，商管毛利占比提升至 28.95%

2022 年，新城控股 “住宅+商業(yè)” 雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢進(jìn)一步奠定，商業(yè)對公司收益的貢獻(xiàn)、商管業(yè)務(wù)占比持續(xù)提升，并貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

根據(jù)年報(bào)，2022 年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入首次超百億，達(dá)到 100.06 億元，同比增長 15.82%。此外，截至報(bào)告期末，吾悅廣場開業(yè)面積達(dá) 1319.74 萬平方米，出租率達(dá) 95.13%；實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入 92.24 億元，占公司營業(yè)收入的 7.99%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利 66.96 億元，占公司總毛利由去年同期的 16.83% 提升至 28.95%；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá) 72.60%，這一數(shù)據(jù)維持高位不僅有助于新城控股抵御行業(yè)整體毛利率下行風(fēng)險(xiǎn)，也印證了公司不斷提升的商業(yè)運(yùn)營實(shí)力。

自 2021 年以來，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入持續(xù)大幅超過當(dāng)期利息支出。2022 年年報(bào)顯示，該比例為 1.64 倍。

與此同時(shí)，新城控股堅(jiān)持 “輕重并舉” 的雙輪驅(qū)動(dòng) 2.0 戰(zhàn)略，不斷擴(kuò)大商業(yè)在管規(guī)模。截至 3 月 25 日，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場累計(jì)達(dá) 145 座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位；公司開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達(dá)到 198 座，進(jìn)駐全國 141 個(gè)城市。

在商業(yè)領(lǐng)域，已擁有先發(fā)規(guī)模優(yōu)勢和綜合運(yùn)營實(shí)力的新城控股依然在持續(xù)進(jìn)階。據(jù)悉，基于對當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶需求分析，2023 年新城商業(yè)啟動(dòng)深度運(yùn)營戰(zhàn)略模式轉(zhuǎn)型。深度運(yùn)營核心是以用戶思維為根本，通過數(shù)據(jù)賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內(nèi)容，提高吾悅廣場服務(wù)能力和經(jīng)營坪效，實(shí)現(xiàn)吾悅廣場更大價(jià)值。與傳統(tǒng)運(yùn)營思路相比，深度運(yùn)營致力于從空間運(yùn)營到用戶運(yùn)營、從招商思維到經(jīng)營思維、從客流營造到用戶服務(wù)的轉(zhuǎn)變，構(gòu)建以用戶為核心，滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價(jià)值訴求的新型價(jià)值關(guān)系。

隨著深度運(yùn)營這種具有更高效率的購物中心運(yùn)營模式落地，新城商業(yè)的運(yùn)營競爭力或?qū)⑦M(jìn)一步提升。有分析指出，在 2023 年消費(fèi)復(fù)蘇的預(yù)期下，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂瓉戆l(fā)展機(jī)會(huì)，公司商業(yè)運(yùn)營收入增長可期。

據(jù)透露，2023 年，新城控股計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入 110 億元，計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項(xiàng)目 20 座。

在手現(xiàn)金充裕，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

長期以來，新城控股恪守底線，以扎實(shí)的財(cái)務(wù)基本盤抵御風(fēng)險(xiǎn)。

截至 2022 年底，新城控股在手現(xiàn)金余額 314.63 億元，在手現(xiàn)金充裕；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為 145.35 億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。2022 年，公司整體平均融資成本為 6.52%，同比下降 0.05 個(gè)百分點(diǎn)。

新城控股繼續(xù)壓降有息負(fù)債，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。截至 2022 年底，公司期末融資余額為 712.70 億元，同比壓降 185.97 億元，有息負(fù)債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債大幅降至 60.62 億元，較 2022 年半年度繼續(xù)壓降 30.82 億元。

基于安全可控的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，新城控股在償債方面堅(jiān)守底線思維，根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)的提前或到期償付，向資本市場展現(xiàn)了公司良好信用和長遠(yuǎn)發(fā)展的信心。2022 年新城控股已償還境內(nèi)外公開市場債券 127.91 億元。

值得一提的是，作為示范房企，獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)和資本市場認(rèn)可的新城控股在融資端不斷突破。

5 月，新城控股通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證，成功發(fā)行 10 億元中期票據(jù)；6 月 2 日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為 1 億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，也是彼時(shí)房企首筆無增信措施的美元債；9 月和 12 月在中債增全額擔(dān)保支持下，分別發(fā)行 10 億元和 20 億元中期票據(jù)，票面利率分別為 3.28% 和 4.30%，處于近年來發(fā)債最低利率水平；12 月，公司 150 億元中票發(fā)行正式獲批，同時(shí)獲得多家銀行意向授信額度支持，融資渠道保持暢通。

邁入 2023 年，在多項(xiàng)利好政策支持下，房企再融資環(huán)境回暖。3 月 13 日，新城控股發(fā)布 2023 年度向特定對象發(fā)行 A 股股票預(yù)案，擬向特定對象發(fā)行股票，募集資金不超過 80 億元，其中 24 億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他將投向公司在建項(xiàng)目，保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量。

（推廣）

來源：新華財(cái)經(jīng)